买房、租房、二手房交易……房产问题是关系到每个人的“安居大事”，但为了房产，每一家几乎都遇到过不同的问题，如逾期交房、产权争议、合同陷阱都是些“糟心事”，一旦陷入纠纷，很多人都不知道该找仲裁还是去法院，更不清楚怎么维护自己的权益。9月13日上午山东平正大律师事务所王宏主任、张玫律师，应邀参加山东人民广播电台“周末说法”节目，从专业视角，拆解常见房产纠纷，教授实用的维权方法。

        房地产行业作为中国经济的重要支柱，其健康发展不仅关系到宏观经济的稳定，更与数亿家庭的财富和民生福祉紧密相连。当前房地产仍处深度调整期，房价作为市场的核心指标在一季度初步止跌之后再度下行。今年5月份以来，房地产销售和投资同比负增长，二手房市场“以价换量”特征明显。房地产市场正逐步走出“硬着陆”风险，进入一个周期更长、过程更为温和但持续的调整阶段。这种局面极大影响消费、投资、地方财政和市场预期，不可低估房地产对经济的拖累效应。同时，房地产领域常见纠纷主要包括以下几类：

1.合同纠纷

预售合同无效或效力争议：开发公司未取得预售许可证明而急于销售回款，或合同未按规定办理预售、抵押登记备案手续，可能导致合同无效或效力待定。

阴阳合同问题：买卖双方签订的合同与实际履行情况不符，如价格、首付款与贷款金额、面积等条款不一致，引发纠纷。

合同解除争议：因开发公司逾期交房、房屋质量问题等，购房者主张解除合同，开发公司可能以合同约定或法定条件未成就为由抗辩。关于逾期交房违约金案例：购房者李某与某开发公司签订购房合同，开发公司逾期四年未办理产权证，合同却仅约定违约金为已付房款的万分之五。购房者起诉要求增加违约金。法院观点：该违约条款为格式条款，明显减轻开发公司责任、加重购房者责任，违反公平原则，支持购房者适当增加违约金的请求。格式条款显失公平的，法院可依法调整违约金。

2.房屋质量问题

主体结构不合格：房屋交付后，若主体结构质量经核验不合格，购房者可要求解除合同并赔偿损失。

严重影响居住使用：如小区及其周边环境改变、配套学校医院竣工不同步、房屋存在严重渗漏、墙体裂缝等问题，影响正常居住，购房者可主张解除合同或要求修复并赔偿。

3.面积误差纠纷

面积“缩水”或“涨水”：实际交付面积与合同约定面积不符，误差比绝对值超过3%时，购房者可要求解除合同或调整房价款。

案例：购房者江某所购房屋实测面积比合同约定的少了2.56㎡，开发公司拒绝退还面积差价。法院判决：支持购房者要求退还面积差价的请求，“多退少补”符合公平原则。

面积计算争议：对套内建筑面积、公摊面积的计算方法和范围存在不同理解，引发纠纷。

4.产权与登记问题

无法办理产权证书：因开发公司原因，购房者在合同约定或法定期限内未能取得房屋权属证书，开发公司需承担违约责任。

案例： 邵某与某开发公司签订购房合同，并办理按揭贷款。开发公司未按期交房，购房者起诉要求解除合同、返还首付款及已还贷款。法院判决：支持购房者解除购房合同及贷款合同，开发公司需返还首付款、已还贷款及利息等。开发公司逾期交房严重影响合同目的实现，购房者有权“退房退款”。

产权归属争议：如房屋存在共有权人未同意出售、抵押权未解除等情况，导致产权登记受阻。

5.贷款与资金问题

按揭贷款纠纷：因开发公司原因导致购房者无法获得贷款，或购房人断供不还贷款导致购房合同无法履行，双方可能就责任承担和合同解除产生争议。案例：孙某因个人征信问题未能获批按揭贷款，拒绝以其他方式支付尾款。法院判决：购房者应按合同约定履行付款义务，否则构成违约。贷款失败不等于可以“退房”，除非合同明确约定。

烂尾楼与资金链断裂：开发公司资金链断裂导致项目停工，购房者面临无法收房、贷款仍需偿还的风险，引发断贷、诉讼等问题。

6.广告与宣传问题

虚假宣传：开发公司在销售广告中对房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，但未在合同中明确约定，且实际未履行，构成违约。

7.优先权与权益冲突

商品房消费者优先权：在开发公司破产或抵押权与购房人权益冲突时，商品房消费者（以居住为目的购房人）的权益优先于抵押权人。

建设工程价款优先受偿权：承包人对建设工程价款享有优先受偿权，但消费者交付全部或大部分房款后，承包人的优先权不得对抗购房者。